khonehman

نحوه خرید آپارتمان در جهانشهر با وام مسکن - مراحل

در این مقاله با نحوه خرید آپارتمان در جهانشهربا وام مسکن آشنا می شوید. حتی قبل از شروع جستجوی ملک، دانستن چه چیزهایی مهم است. مکانیسم های تامین مالی بانک ها و غیره چیست؟ به طور کلی، ما سعی خواهیم کرد به شما توضیح دهیم که چگونه معامله خود را مرحله به مرحله تشکیل دهید.

پیش تایید برای وام مسکن.

بسیاری از خریداران این اشتباه را مرتکب می شوند که این فرآیند را در مراحل بسیار دیرهنگام طی می کنند. برخی این کار را پس از یافتن ملک انجام می دهند، برخی دیگر پس از پرداخت پیش پرداخت، و برخی دیگر حتی پس از انعقاد یک پیش قرارداد این کار را انجام می دهند.

اعطای وام مسکن در عمل به دو جهت قابل تقسیم است. یکی بر اساس وام گیرنده و دیگری بر اساس ملک است. یعنی تامین مالی به مشخصات خریدار و وضعیت اسنادی و پارامترهای ملک بستگی دارد. از طریق پیش تایید، خریدار می تواند دریابد که حداکثر چه اعتباری می تواند به او اعطا شود و تحت چه پارامترهایی (بهره، APR، کارمزد و غیره). برای دریافت چنین تاییدیه ای نیازی به یافتن ملکی ندارید. اگر با یک مشاور اعتباری کار کنید، او از همه بانک ها به شما پیشنهاد می دهد، می توانید آنها را مقایسه کنید و مناسب ترین مورد را برای خود انتخاب کنید. اگر تصمیم گرفته اید مستقیماً به بانک مورد نظر مراجعه کنید، این نیز خوب است. هدف از این پیش تایید در درجه اول ایجاد آرامش برای شماست. تصور کنید ملک مناسبی پیدا کرده اید، پیش پرداخت کرده اید یا طبق قرارداد اولیه سپرده پرداخت کرده اید، به بانک مراجعه می کنید تا شما را مشتری در نظر بگیرند، اما به دلیل نداشتن مشخصات خوبی به شما وام نمی دهند.

نتیجه این است که شما نمی توانید شرایط قراردادی را که هنگام پرداخت مبالغ مربوطه امضا کرده اید، رعایت کنید. شما نمی توانید ملک را خریداری کنید و آنچه را که پرداخت کرده اید از دست خواهید داد. در اینجا یک سناریوی احتمالی دیگر وجود دارد، شما یک ملک مناسب پیدا می کنید که برای شما خوب است، اما در عین حال، این ملک برای سایر خریداران کاملاً جذاب است. شما تصمیم می گیرید اقدام کنید، اما قبل از پرداخت پیش پرداخت، می خواهید از قبل تاییدیه بگیرید. روز بعد میری بانک میگن 3 روز طول میکشه. 3 روز می گذرد، تایید می شوید، برای پیش پرداخت تماس می گیرید، اما در این بین خریدار دیگری ملک را خریداری کرده است.

توجه داشته باشید که این سناریو بسیار رایج است. همچنین تصور کنید چندین ماه است که دنبال ملک می گردید، به بازرسی می روید، قیمت ها را مذاکره می کنید، هماهنگی می کنید و معلوم می شود که نمی توانند شما را برای وام تایید کنند. اتلاف وقت، اینطور نیست؟ برای جلوگیری از این مشکلات احتمالی و دانستن اینکه وقتی شروع به جستجوی ملک می‌کنید، سرمایه‌تان را پشت سر می‌گذارید، حتماً در مورد تأیید قبلی خود سؤال کنید.

خرید آپارتمان در جهانشهر

نکته دیگری که باید بدانید و به نظر ما صلاح است، تأییدیه خود را کتباً بخواهید. موارد بسیار کمی وجود دارد که کارشناس اعتبار می گوید شما مورد تایید هستید و می توانید با خیال راحت ملک را تصرف کنید، اما معلوم می شود که دقیقاً اینطور نیست.

و آماده سازی ارزش گذاری بازار

کدام باید اول باشد، توقف ضرر یا ارزش گذاری بازار؟ پاسخ این است که، بستگی دارد. آماده سازی ارزش گذاری بازار می تواند چندین روز طول بکشد و در این مدت می توانند ملک مورد نظر ما را «زیر دماغ» خریداری کنند. اگر پیش پرداخت را پرداخت کنیم، اما پس از آن ارزیابی کم باشد و من نتوانم ملک را بخرم، چه؟

سپرده توقف مبلغی است که پرداخت می شود تا ملکی که می خواهیم بخریم به مدت 1 تا 2 هفته تا زمان توافق با پارامترهای قرارداد اولیه از فروش جلوگیری شود. ارزیابی بازار برای شما بین 120 تا 180 BGN (و برای خانه‌ها 200-280 BGN) هزینه دارد و حداکثر مبلغی را که بانک می‌تواند به طور خاص برای این ملک وام دهد، تعیین می‌کند. یعنی اگر شما به عنوان یک متقاضی اعتبار، برای وام تا سقف 100000 BGN تأیید شده باشید، این بدان معنا نیست که ملکی که می خواهید بخرید تا این مبلغ تامین مالی می شود. این عمدتا به ارزش بازار ملک بستگی دارد. این ارزیابی می تواند توسط ارزیاب داخلی بانک و یا توسط ارزیاب دارای مجوزی که بانک خاص با آن کار می کند تهیه شود. اگر ملکی را خریداری می کنید که قیمت آن 100000 BGN است و ارزش گذاری نهایی آن در بازار است (نهایی، زیرا برخی از بانک ها هر ارزیابی را که به آنها ارائه می شود اصلاح می کنند و در 80-85٪ موارد تحت "تجدید نظر" قرار می گیرند، به این معنی است که آنها آن را کاهش دهد).

این بدان معنی است که بانک در حال حاضر بین 75٪ برای خانه پانل و 85٪ برای خانه آجری) از ارزش این ارزیابی را به شما کمک مالی می کند. که به نوبه خود به این معنی است که شما باید بقیه مبلغ را در دسترس داشته باشید (صرف نظر از اینکه آن را دارید یا آن را در قالب وام مصرفی برداشت خواهید کرد). درصد تأمین مالی عمدتاً به نوع ساخت و ساز و پارامترهای ملک خاص بستگی دارد. به خاطر داشته باشید که روش تامین مالی برای هر بانک کاملا فردی است. برخی از بانک ها صرف نظر از اینکه ملک را برای چه چیزی خریداری می کنید، به صورت درصدی از ارزش ارزیابی شده شما را تأمین مالی می کنند، در حالی که برخی دیگر بسته به اینکه قیمت خرید کمتر از ارزش ارزیابی شده بازار باشد، آن را تأمین مالی می کنند و در این صورت، درصدی را تأمین می کنند. از قیمتی که ملک را با آن می خرید.

به طور خلاصه، آنها پایین تر از این دو را می گیرند. به این معنی که برای پاسخ به این سوال که آیا بهتر است ابتدا ارزش گذاری بازار را انجام دهید یا توقف پیش پرداخت را ترک کنید، کاملا بستگی به این دارد که به چه درصدی از تامین مالی نیاز دارید. به عنوان مثال، اگر ملک 100000 BGN ارزش داشته باشد و شما 50% از قیمت خرید را داشته باشید، به احتمال بسیار زیاد مشکلی برای تامین مالی باقیمانده و ارزیابی نخواهید داشت، بنابراین می توانید جسورانه عمل کنید و ابتدا توقف کنید.

پیش پرداخت برای رزرو ملک و سپس انجام ارزیابی بازار. در حالی که اگر نیاز به تامین مالی 90% یا 100% دارید و شک دارید که بانک این ملک را به میزان مورد نیاز شما تامین مالی کند، بهتر است ابتدا ارزیابی بازار را انجام دهید. با این حال، اگر با یک مشاور املاک باتجربه و قابل اعتماد کار می کنید، آنها می توانند به درستی به شما توصیه کنند که کدام یک از این دو را اول انجام دهید.

املاک در صفادشت

انعقاد قرارداد اولیه.

پس از تهیه ارزیابی بازار و توافق بر روی پارامترهای خرید و فروش، باید قرارداد اولیه منعقد شود (اگر می خواهید جزئیات بیشتری در مورد قرارداد اولیه بدانید، می توانید مقاله " قرارداد اولیه چیست و برای چیست تفاوت قرارداد اولیه و نهایی در بانک هایی هستند که نیاز به پیش قرارداد ندارند، فقط به ارزش بازار ملک علاقه دارند، اما اکثر آنها آن را از شما می خواهند. به طور کلی، قرارداد اولیه یک گام نسبتاً جدی برای خرید و فروش است که خریدار و فروشنده را مقید می کند. کاملاً تمام پارامترهای تراکنش مربوطه را توصیف می کند.

قرارداد اعتبار و انتقال اسناد رسمی.

قرارداد اولیه را امضا کرده ایم، تمامی مدارک مربوط به ملک مورد نظر که مورد نیاز بانک است ارسال شده، نظر قطعی از سردفتر وجود دارد و وام ما تایید شده است. زمان امضای قرارداد وام فرا رسیده است. این می تواند بلافاصله قبل از انتقال اسناد رسمی و گاهی اوقات در روز معامله در خود دفتر اسناد رسمی اتفاق بیفتد. قرارداد وام روابط بین بانک و وام گیرنده را توصیف می کند. این مهم است که وام مسکن ما قانونی باشد یا قراردادی. اگر رهن ما قانونی باشد، فقط امضای قرارداد اعتبار کافی است، در حالی که رهن قراردادی به صورت سند رسمی است.

به همین دلیل هزینه های تنظیم وام مسکن قراردادی بیشتر است. و چه تفاوتی بین این دو وجود دارد؟ به بیان ساده، رهن قانونی مربوط به وامی است که صرفاً و صرفاً برای خرید آپارتمان در جهانشهرمورد نظر بدون خروج از چارچوب خرید و فروش به هیچ وجه اعطا می شود، در حالی که رهن قراردادی در مواردی است که بخواهیم خانه را ترک کنیم. خارج از این چارچوب ها رایج ترین مثال آن زمانی است که برای تعمیرات و اثاثیه به مبلغ اضافی نیاز داریم و این مبلغ در وام وام مسکن ما لحاظ می شود. البته ممکن است موارد بسیار دیگری نیز وجود داشته باشد که در آنها رهن قراردادی لازم باشد.

حواله اسناد رسمی یک روال عادی است که در آن خریداران، فروشندگان و نماینده بانک وام دهنده باید حضور داشته باشند و اسناد رسمی جدید امضا شود. پس از امضای اسناد رسمی، به این معنی نیست که در همان روز ملک را به شما واگذار می کنند. در عمل، مالکیت ملک زمانی منتقل می شود که کل مبلغ پرداخت شده باشد (البته مگر اینکه توافق دیگری صورت گرفته باشد).

بانک طلبکار تنها زمانی مبلغ باقیمانده را به فروشنده می پردازد که ملک در سازمان ثبت اسناد و املاک ثبت شده باشد و وام مسکن بانک طلبکار شما در ردیف اول باشد (مگر اینکه توافق دیگری صورت گرفته باشد، اما این رایج ترین مورد است). برای شهر کارلوو، این روش معمولاً حدود سه روز طول می کشد، عمدتاً بسته به حجم کاری در آژانس ثبت. پذیرفته شده است که قبل از انجام معامله در دفتر اسناد رسمی، خریدار از بانک اعتبار دهنده سندی را درخواست کند که از آن مشخص باشد وام تضمین پرداخت مابقی ثمن فروش به او تعلق می گیرد و آن را به بانک تسلیم می کند. فروشنده ما باید هزینه و مالیات اسناد رسمی را بپردازیم.

جذب اعتبار و انتقال تصرف.

املاک در صفادشت

پس از ثبت معامله در سازمان ثبت، نوبت به جذب وام و بر این اساس، در اختیار گرفتن ملک است. در عمل، پس از آماده شدن اسناد رسمی، باید طرح بازپرداخت جدید را امضا کنیم که از لحظه استفاده از وام اجرایی می شود. در استفاده از وام به این معناست که بانک بستانکار مبلغ باقی مانده را برای خرید آپارتمان در جهانشهرو همچنین در صورت وجود مبلغ توافقی دیگری بین شما و بانک طلبکار به فروشنده واریز می کند.

زمانی که قیمت فروش به طور کامل به فروشنده پرداخت شد، زمان آن فرا می رسد که وی ملک را به شما واگذار کند (همانطور که در بالا اشاره کردیم، گاهی اوقات می توان تصرف را زودتر یا دیرتر تحویل داد، کاملاً بین طرفین قابل مذاکره است). . انتقال تملک با امضای پروتکل واگذاری بین طرفین صورت می گیرد و این پروتکل وضعیت ملک، اثاثیه (در صورت وجود)، قبوض پرداخت شده و قبوض برق، آب و غیره را شرح می دهد. و کلید ملک بر این اساس تحویل داده می شود.

توصیه های ارزشمند

اگر قصد خرید با وام مسکن را دارید، در اینجا نکاتی در رابطه با گرفتن وام مسکن وجود دارد:

ما به شما توصیه می کنیم که همیشه وام را برای حداکثر مدت برداشت کنید. هدف داشتن کمترین قسط است. پس از سال اول، بازپرداخت زودهنگام بدون هیچ هزینه ای است، یعنی. هر زمان که بخواهید، می توانید از اصل پول بازپرداخت کنید و سود نهایی را بر اساس آن بهبود دهید. چرا این مفیدترین و ایمن ترین است؟ زیرا اگر در حال حاضر حقوق مشخصی دریافت می کنید و توانایی پرداخت اقساط برای وام مسکن را دارید که برای مدت کوتاه تری است، پس نمی دانید زندگی شما در سال های آینده چگونه پیشرفت خواهد کرد. ممکن است شرایط پیش بینی نشده رخ دهد و اقساط آن غیرقابل استطاعت شود. به همین دلیل، توصیه می کنیم تا حد امکان قسط خود را کم کنید و اگر موفق به پرداخت زودهنگام وام خود شدید، عالی خواهد بود
.

هنگام مقایسه پیشنهادات بانکی، فقط نرخ سود را مقایسه نکنید. مقایسه APR (نرخ درصد سالانه) و مبلغی که باید در پایان دوره بازپرداخت کنید، مهمتر است. مواردی وجود دارد که در یک بانک نرخ سود 2.8 درصد و در بانک دیگر 3 درصد است، اما مشخص می شود که پرداخت ماهانه همان مدت در بانک دوم کمتر است، پس با دقت مراقب باشید!

وقتی ملکی را از طریق وام رهنی خریداری می کنید، نیازی به وکیل ندارید زیرا بانک دارای یک بخش حقوقی است که کاملاً همه چیز را در مورد ملک بررسی می کند و اگر مشکلی وجود داشته باشد، بانک وام را تأیید نمی کند. در عمل موارد شناخته شده ای وجود دارد که در معاملات با ارزش بالا، حتی اگر خریدار وجوه موجود برای خرید را داشته باشد، آن را از طریق وام بانکی انجام می دهد، زیرا به این ترتیب پول زیادی از وکلا پس انداز می کند. هزینه ها، زیرا وکلای بانک این کار را کاملا رایگان انجام می دهند.

نیاز به تایید قبلی کتبی شما. به این ترتیب مطمئن خواهید بود که آنچه کارشناسان اعتبار از بانک به شما قول می دهند محقق خواهد شد.

نکات مفید برای خرید آپارتمان در جهانشهر

نکات مفید برای خرید آپارتمان در جهانشهر

اگر مشتاقانه منتظر خرید اولین ملک زندگی خود هستید، تمام تلاش خود را بکنید تا از چند مورد از بزرگترین اشتباهات در این نوع خرید جلوگیری کنید. خرید آپارتمان در جهانشهرممکن است یکی از بزرگترین تصمیمات زندگی شما باشد، اما نباید یکی از سخت ترین تصمیمات باشد.

1. یکی از رایج ترین اشتباهات خرید آپارتمان در جهانشهر بدون اطلاع از توانایی های مالی خود است. همانطور که از زمان بحران مالی دیده‌ایم، آنچه بانک‌ها تشخیص می‌دهند که شما می‌توانید به‌عنوان یک هزینه ماهانه بپردازید، همیشه با قضاوت شما مطابقت ندارد. برای شروع، لیستی از هزینه های ماهانه خود را تهیه کنید - برای ماشین، غذا، وام و کارت های اعتباری، بیمه و غیره. پرداخت های کلانی را که یک بار در سال انجام می دهید فراموش نکنید - تعطیلات، بیمه، مالیات و غیره. پس از این صورت‌حساب‌ها، اکنون تصور واضح‌تری خواهید داشت که چقدر می‌توانید برای خرید آپارتمان در جهانشهرهزینه کنید. این احتمال وجود دارد که شما نتوانید محله و متراژ مورد نظر ملک را بپردازید. اگر چنین است، و فرصتی برای درآمد اضافی ندارید، در نظر بگیرید که چگونه هزینه های باقی مانده خود را کاهش دهید.

2. همچنین به هزینه های کارمزد در زمان خرید و همچنین هزینه های بیمه، تعمیرات و نگهداری ملک توجه کنید. اگر مالک شوید، مطمئناً هزینه های ماهانه شما افزایش می یابد. معقول ترین گزینه این است که تمام هزینه های سال را با هم جمع کنید و مجموع آن را بر 12 تقسیم کنید (به این ترتیب تصوری از هزینه های ماهانه خود خواهید داشت). اگر می توانید ماهیانه 1000 BGN برای مسکن کنار بگذارید، هزینه های هزینه و نگهداری را از آن کسر کنید. موجودی نشان دهنده وجوهی است که می توانید برای خدمات وام مسکن در زمان خرید کنار بگذارید.

3. اغلب افراد بدون آگاهی از مبلغی که می توانند در قالب وام بانکی انتظار داشته باشند اقدام به خرید می کنند. برای جلوگیری از این اشتباه، انتخاب ملک را تنها پس از دریافت پیش تایید از بانک شروع کنید. در غیر این صورت، خطر هدر دادن وقت خود را دارید و در نهایت معلوم می شود که بانک مبلغ مورد انتظار را به شما وام نمی دهد یا این کار را در شرایط غیرقابل قبول شما انجام می دهد. اگر قبلاً ملک را رهن کرده اید، ممکن است سپرده را از دست بدهید.

4. خریداران خانه اول اغلب مجبورند با خیابان های پر سر و صدا، نوردهی بدتر یا کف، بازسازی های برنامه ریزی نشده سازش کنند، زیرا بودجه آنها محدود است. اگر مایل نیستید از خواسته های اصلی خود کنار بیایید، در اجاره بمانید تا زمانی که خانه عالی را با قیمتی که می توانید بخرید پیدا کنید. با این حال، بهتر است فهرستی از ویژگی هایی که واقعاً به آنها اهمیت می دهید و ویژگی هایی که می توانید در مورد آنها مصالحه کنید، تهیه کنید.

5. اگر مصمم به مصالحه در اولین خرید خود هستید، در مورد موارد ضروری سازش نکنید. به عنوان مثال، اگر قصد بچه دار شدن دارید و می دانید که حداقل به دو نفر نیاز دارید، خرید یک خانه یک خوابه ایده خوبی نیست. از طرف دیگر، گزنده بودن بیش از حد می تواند به این معنی باشد که یک معامله واقعا خوب را از دست می دهید. اگر از کاشی‌های حمام خوشتان نمی‌آید، ملک را بخرید و بعداً زمانی که پول خرید آن را از دست دادید، آن را بازسازی کنید.

6. موقعیت منزل و زیرساخت های موجود در منطقه از اهمیت فوق العاده ای برخوردار است. حمل و نقل به کار شما چگونه است، آیا امکانات مناسبی در این نزدیکی وجود دارد - مهدکودک، مجتمع های خرید، ایستگاه های پلیس، بیمارستان ها و غیره.

7. نوع ساخت و ساز نیز مهم است - آجر یا پانل. همه از معایب پانل و مزایای آجر آگاه هستند، اما اگر ساخت و ساز آجر در بودجه شما نمی گنجد، به دقت بررسی کنید که بلوک در چه سالی ساخته شده است و دوره استفاده از آن چقدر است. اخیراً تکنیک های جدید ساخت و ساز وارد بازار جهانشهرشده است، مانند ساخت و ساز اکولوژیک و خانه های پیش ساخته که نسبتاً ارزان هستند و عایق خوبی دارند.

8. به توزیع اتاق ها و اینکه آپارتمان در کدام طبقه قرار دارد توجه کنید. کف از نظر مشکلات احتمالی اهمیت ویژه ای دارد. طبقه اول و آخر توصیه نمی شود، اما اگر تفاوت قیمتی جدی وجود دارد خوب است که فکر کنید و عوامل دیگر را در نظر بگیرید.

9. اغلب فروشندگان ملک برای افزایش قیمت فروش، بهبودهای ارزانی انجام می دهند. چنین ترفندهایی می تواند خریداران بی تجربه تر را کور کند و آنها 10000 BGN بیشتر برای بهبود می پردازند که ارزش واقعی آن بسیار کمتر است. خوب است به دنبال ملکی باشید که پتانسیل آن به طور کامل مورد استفاده قرار نگرفته باشد و بهبودهایی که انجام خواهید داد به شما این امکان را می دهد که آن را با قیمت بسیار بالاتری در زمان بفروشید.

10. بدون کمک یک مشاور املاک یا وکیل مورد اعتماد وارد مذاکره نشوید. این غیراخلاقی است که یک نماینده از فروشنده و خریدار در معامله نمایندگی کند، حتی اگر به آنها پورسانت بپردازید.

11. محیط اطراف خود را دست کم نگیرید. قبل از اقدام به خرید، حداکثر مبلغ را جمع آوری کنید

املاک در صفادشت